La segunda vivienda en Chile está creciendo con nuevas ofertas y ampliaciones de proyectos ya consolidados, en particular en la IV y V Región. Su rentabilidad ha ido al alza y este año llegará a 7%.
El mercado de la segunda vivienda es el más oscilante de la industria inmobiliaria: se deprime más en épocas de crisis y se reactiva más lento, pero porcentualmente más, en caso de auge económico. Y eso es lo que está ocurriendo hoy. Los efectos de la crisis y el terremoto parecen haber quedado atrás y este sector, que tiene su ciclo de demanda más alto entre octubre y febrero, está preparándose para crecer.
“Estará bastante más sólido”, asegura Roger Debarbieri, presidente del Instituto Inmobiliario de Chile. Por lo mismo, las ventas tendrán “un magnífico comportamiento en relación con los años anteriores, donde se sintió el efecto de la crisis financiera”, agrega el ejecutivo. Similar visión tiene César Burotto, socio de Burotto Desarrollo Inmobiliario. “Las velocidades de colocación están siendo importantes e iguales o superiores al período precrisis”, dice. María Teresa Morel, socia de Lería Morel Propiedades, coincide. Hay un ambiente de mayor confianza y estabilidad económica y, a la par, las ofertas de créditos y tasas de interés siguen en rangos atractivos. La reactivación, además, ha ido de la mano de una masificación de la segunda vivienda, que ya no es exclusiva del segmento ABC1. Los desarrolladores advierten cada vez más oferta para el segmento C2.
LA OFERTA
Los mercados consolidados, entre la IV y la V Región, son los que concentran la atención, según Vicente Domínguez, presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios. En esa zona, los proyectos nuevos son apenas cuatro, según los datos de Burotto y Lería Morel (ver mapa), con precios que van entre 2.000 y 2.500 UF, en el caso de playa Los Molles, y baja a 1.300 UF en el de Casona El Quisco. Pero el mayor dinamismo está en proyectos existentes que están invirtiendo en ampliaciones.
En la zona norte, Puerto Velero -de la familia Zabala- está con dos proyectos nuevos, uno de departamentos -Edificio N° 21- y otro de sitios para casas -Puerto Velero Alto-, vendidos ya en un 70% y 50%, respectivamente. “Existe liquidez en los compradores y las empresas han ido superando las expectativas de rentabilidades”, dice Patricio Flores, gerente corporativo de la firma. Eso se ha traducido en que las visitas de interesados este año casi se han duplicado en comparación con 2008 y 2009. Los sitios van entre 1,2 a 1,6 UF el metro cuadrado urbanizado.
También en el norte, La Serena Golf -donde está el grupo Penta- iniciará pronto la construcción de la tercera etapa de casas del Barrio Golf Oriente, de 140 metros cuadrados, en terrenos entre 850 y 1.100 m2, con valores desde los 5.800 UF cada una. “La inversión total de estas tres primeras etapas supera los US$ 5 millones”, cuenta Jaime Avilés, gerente zonal.
El complejo Las Tacas -ligado al dueño de Sonda, Andrés Navarro- partió hace 20 años, pero sigue construyendo: Cumbres I y II (17 departamentos), y Terrazas I y II (27 unidades). “Tenemos el 65% vendido de la etapa uno, con un claro repunte de la demanda a partir de junio”, señala Burotto.
En la V Región, San Alfonso del Mar partió con la construcción de la última etapa de 168 departamentos. “Hemos notado una fuerte reactivación”, cuenta su gerenta general, Myriam Fischmann.
Marbella -donde invierten las familias Lería, Möller y Swett- también está creciendo. Se trata de Jardines del Sol, 42 departamentos en un terreno de 26 mil metros cuadrados. “La entrega será en diciembre de 2011. Ya hay 18 inscritos”, cuenta su presidente, Jaime Lería. La inversión es de US$ 9 millones y los valores, entre 6.000 y 9.000 UF. “Estamos a full en la tercera etapa, con una inversión de US$ 15 millones”, agrega.
MÁS RENTABILIDAD
La rentabilidad general de este negocio (el retorno que se obtiene por el arriendo de un inmueble) ha tendido a recuperarse lentamente en los últimos 10 años. Según el Instituto Inmobiliario de Chile, si en 2000 llegaba a 6,5% anual, para fines de este año se proyecta en 7%. Pero antes era mejor. Este mercado fue uno de los más promisorios en la primera mitad de los 90, en que se iniciaron grandes proyectos en el norte, centro y sur del país. “El destino era el ABC1 y la rentabilidad sobrepasaba el 9%”, recuerda Debarbieri. A partir de 1997, la rentabilidad bajó, hasta 5% en 2001. Hoy está en 6,8%, debido a que ha aumentado la demanda y la oferta es más baja.
Además, se están incorporando nuevos clientes. “La clase media accede a una segunda vivienda, porque se están ofreciendo productos más acordes, que en el futuro se van a ir intensificando, o porque la disponibilidad del crédito está ayudando a desarrollar esta demanda”, explica Flores, gerente de Puerto Velero.
Coinciden desarrolladores de la V Región: “Hay una gran variedad de precios. En Viña del Mar, por 1.900 UF tienes un departamento de dos dormitorios. Muchos de los nuevos dueños arriendan sus propiedades y con eso pagan la mantención o el crédito. Es una inversión”, señala Burotto. “Hay bastante oferta para el C2 y están comprando”, acota Lería.
